一、中央空調維修保養(yǎng)分類

1、檢查性維護保養(yǎng)：

（1）基于設備運行情況和客戶需求，有計劃地進行各類常規(guī)檢查；

（2）現場指導業(yè)主的操作人員，講解涉及機組運行、保養(yǎng)的實用技術；

（3）提供各類必要的增值服務；

（4）就主機及輔助設備運行存在的問題提供專業(yè)意見和改善方案。

2、預防性維護保養(yǎng)：

（1）包括檢查性維護保養(yǎng)提供的內容；

（2）按照廠家的推薦進行必要的預防性保養(yǎng)；

（3）預防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管，分析和更換冷凍機油、油濾芯、干燥過濾器等。

3、全面性維護保養(yǎng)：

（1）最全面徹底的保養(yǎng)方案，包括全部常規(guī)檢查、增值服務和緊急故障處理的服務；

（2）在設備故障時，負責全部維修工作和零部件更換。

4、緊急性維修：

根據客戶的需求，24小時為客戶提供緊急維修服務，發(fā)達的服務網絡和高素質的服務人員隊伍確?？焖倥懦收?，確保最短停機時間。

5、節(jié)能改造：

節(jié)能改造是指將冷卻水水泵、冷卻風扇電機采用變頻驅動，并根據冷凍水的出水溫度變化來實現水泵和風機的變頻調速，實現節(jié)能降耗。

6、冷凍機油的分析：

潤滑油質能充分反映壓縮機的內部機械運轉狀況和運行趨勢，潤滑油的金屬含量、濕度和酸度等都是可能導致重大設備故障的關鍵指標，我們提供的專業(yè)油分析，能在管件時刻向您提出改進意見，提前排除機組的重大故障隱患，避免意外停機和高額維修費用，保護您的投資。

7、冷卻塔、水泵、風機盤管、新風機組等的維修保養(yǎng)和改造。#p#分頁標題#e#

二、中央空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)內容

1、空調主機部分：

（1）檢查空調主機制冷系統(tǒng)制冷劑的高壓、低壓是否正常；

（2）檢查空調主機制冷系統(tǒng)制冷劑有無泄漏，是否需要補充制冷劑；

（3）檢查壓縮機運轉電流是否正常；

（4）檢查壓縮機運轉聲音是否正常；

（5）檢查壓縮機的工作電壓是否正常；

（6）檢查壓縮機油位，顏色是否正常；

（7）檢查壓縮機油壓、油溫是否正常；

（8）檢查空調主機相序保護器是否正常、有無缺相情況；

（9）檢查空調主機各接線端子有無松動；

（10）檢查水流量保護開關工作是否正常；

（11）檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常；

（12）檢查空調主機空氣開關是否正常；交流接觸器、熱保護器是否良好。

2、風系統(tǒng)的檢查：

（1）檢查風機盤管出風的風量是否正常；

（2）檢查風機盤管回風的回風濾網是否聚積灰塵；

（3）檢查出風溫度是否正常。

3、水系統(tǒng)的檢查：

（1）檢查冷卻、冷凍水的水質情況，是否需要更換水；

（2）檢查冷卻、冷凍水系統(tǒng)中的過濾網上的雜質，且清洗過濾網；

（3）檢查水系統(tǒng)中有無空氣，是否需要排氣；

（4）檢查回水、出水溫度是否正常；

（5）檢查水泵聲音、電流是否運轉正常；

（6）檢查閥門是否開啟靈活、有無銹斑、有無泄漏等現象；

（7）檢查保溫系統(tǒng)有無開裂、破損、漏水等現象。

三、中央空調系統(tǒng)維護保養(yǎng)定期回訪

（1）向工程部工作人員了解設備、系統(tǒng)近期運行情況是否良好；

（2）檢查設備、系統(tǒng)的運行工作記錄；判斷是否有故障。

四、中央空調檢修內容

1、正常運轉中的檢修

（1）查壓縮機冷凍油的油壓及油量；

（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現漏點及時處理；#p#分頁標題#e#

（3）檢查有無不正常的聲響、震動及高溫；

（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度、壓力；

（5）檢查各種閥門是否正常；

（6）檢查冷水機出入水的溫度及壓力；

（7）檢查主電路上接線端子并壓實；

（8）檢查電氣控制部分；

（9）檢查機組潤滑系統(tǒng)；

（10）檢查各儀表、控制器的工作狀態(tài)；

（11）保持設備處于清潔狀態(tài)。

2、年度間停機后的檢修

（1）檢查清洗干燥過濾器，干燥劑吸潮后應進行干燥處理或更換；

（2）檢查及制冷設備安全保護裝置整定值；

（3）檢查壓縮機冷凍油的油壓及油量，必要時進行冷凍油更換及補充；

（4）檢查壓縮機電機絕緣情況；

（5）查并收緊電路上的各電線接點；

（6）查電氣控制部分；

（7）提供以上內容檢查報告（每年一次）。

3、末端的檢修

（1）空氣處理機、風機盤管的檢查（每年一次）。

（2）空氣處理機、風機盤管的保養(yǎng)、加油（每年一次）。

（3）檢查、調整皮帶，清洗表冷器，清洗過濾器（每年至少一次）。

（4）清理管路、除污（每年至少一次）。

（5）空氣處理機的清掃、除塵（每年一次）。

4、水系統(tǒng)檢修工作內容

（1）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查、加油；

（2）電機、電器絕緣檢測、加油、檢查及更換密封元件；

（3）冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修檢修；

（4）水系統(tǒng)關鍵部位的閥門、過濾器、單向閥、壓力表、溫度計、保溫情況的檢查及更換修理。

5、冷卻塔維護保養(yǎng)

（1）維修冷卻塔填料、清洗、更換；

（2）維修冷卻塔鋼件、清洗、防腐及更換；

（3）維修冷卻塔玻璃鋼件、清洗、修補及更換；

（4）維修冷卻塔風機、電機維修、減速機維修、檢修及更換；

（5）維修冷卻塔風機靜平衡、調整；

（6）圓塔布水器、布水管維修、檢修及更換；

（7）方塔淋水噴頭、收水器維修、檢修及更換；

（8）冷卻塔集水池、循環(huán)水管路維修、清洗及維護；

（9）冷卻塔拆遷；

（10）冷卻塔結構維修、改造；#p#分頁標題#e#

（11）冷卻塔熱力性能升級；

（12）冷卻塔噪聲、振動維修。

6、維修冷卻塔保養(yǎng)時的注意事項：

（1）送風機的V型皮帶在初次運行時有可能稍伸長，請根據調整要領，適當調整皮帶松緊，如果收得太緊，會損壞軸承，而引起事故。

（2）定期清掃上部水槽散水孔、下部水槽過濾器等。

（3）冷卻塔長時間停頓時松開皮帶，蓋好馬達。使用運行時裝好皮帶，鎖緊螺母，并加查冷卻塔內是否有鳥巢或異物。然后再開機運行。

（4）每月一次以上交換循環(huán)水。（密閉式的場合，循環(huán)水不必交換，但散布水需交換）。

7、冷卻塔冬季運休時的注意事項：

（1）冷卻塔停滯時注意排放干凈循環(huán)水和布水器內存水，以免動壞。

（2）密閉式的冷卻塔，請開放循環(huán)水排水、排氣口、散水水泵的排水閥門。

（3）為防止冷卻塔下部水槽凍結，溫度較低時使用防凍電熱器。

8、密閉式冷卻塔冬季運休時的注意事項：

（1）密閉式冷卻塔冬季使用應注意防止銅管（散熱器）和散布水的凍結。

（2）為防止冷卻塔循環(huán)水的凍結，請在循環(huán)水中加入不凍液、或在配管中加入輔助防凍電熱器。

（3）冷卻塔加防凍液后，凍結溫度下降，不容易凍結。防凍液的濃度越高，凍結溫度越下降，但熱傳導率會下降，因此，在冷卻塔使用時要注意。冷卻塔有漏水或自然損耗需要補充水時，補充水會稀釋不凍液，而使凍結溫度上升，請注意水溫。

（4）冷卻塔循環(huán)水泵運行時，防凍電熱器加熱，水不會凍結。如果有循環(huán)水泵停止的場合，就另外需要輔助循環(huán)水泵，這里我們建議使用整套防凍器（包括輔助循環(huán)水泵、防凍電熱器、配管）。

（5）循環(huán)水系統(tǒng)設置3方向閥門，在循環(huán)水通過旁通管來控制容量的場合，如果增加旁通管的流量，會降低銅管內的流速，就是有負荷時也可能會產生凍結。請設定冷卻塔最小循環(huán)水量。

（6）為防止散水水泵和散水配管的凍結，請使用防凍電熱器，來保持下部水槽的溫度。

五、給排水設備設施維修保養(yǎng)標程序

程序要點：#p#分頁標題#e#

1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

（1）每年由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

（2）制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

① 給排水設備設施使用的頻度；

② 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

③ 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。

（3）《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：

① 維修保養(yǎng)項目及內容；

② 備品、備件計劃；

③ 具體實施維修保養(yǎng)的時間；

④ 預計費用。

2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。

4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

（1）電動機維修保養(yǎng)：

① 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；

② 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；

③ 檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

④ 清潔電動機外殼；

⑤ 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

（2）水泵維修保養(yǎng)：

① 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

② 轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸； #p#分頁標題#e#

③ 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

④ 清潔水泵外表；

⑤ 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

（3）檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

（4）檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

（2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

（3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

（4）交流接觸器維修保養(yǎng)：

① 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

③ 清潔鐵芯上的油污及臟物；

④ 檢查復位調簧情況；

⑤ 擰緊所有緊固件。

（5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

② 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

（6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

② 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

（7）自動空氣開關維修保養(yǎng)：

① 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

② 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

③ 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；

④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。

（8）中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。 #p#分頁標題#e#

（9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

① 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；

② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

（10）遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

① 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

② 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

③ 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

（1）閘閥維修保養(yǎng)：

① 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

③ 對閘閥閥桿加黃油潤滑；

④ 對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

（2）止回閥維修保養(yǎng)：

① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；

③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

（3）浮球閥維修保養(yǎng)：

① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

② 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

③ 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

（4）液位控制器維修保養(yǎng)：

① 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

② 清除壓力室內污物，疏通控制水道；

③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

④ 緊固所有螺母。

7、潛水泵或排水污泵維修保養(yǎng)

（1）用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。#p#分頁標題#e#

（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

（3）檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。

（4）清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）

（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

（2）檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

（3）檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

（4）檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經管理處主任批準后方可延時。

10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 事故報告》并上報公司。

11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停 申請表》，經物業(yè)經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

六、給排水設備設施的維修養(yǎng)護

1、給排水設備設施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責 #p#分頁標題#e#

物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設備設施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設備設施各項性能良好，延長設備設施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中，要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負責實施給排水設備設施的維修養(yǎng)護，公共事務部負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶作好準備，遇突發(fā)事故停水，應向用戶作出解釋。

2、維修組的運作程序

維修組的成員負責按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設施設備進行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查，發(fā)現問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經管理組調動后，由維修組負責，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應迅速集中人員趕到現場，進行搶修；維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調動。

3、水泵機組的維修養(yǎng)護

1. 水泵的維修養(yǎng)護

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現象，則應更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸，檢查機械密封或壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根或更換機械密封，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

2、冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控

監(jiān)控設備包括：冷水機組、冷卻水循環(huán)泵、冷凍水循環(huán)泵、冷卻塔、自動補水泵、電動蝶閥等。

（1）檢測啟動停冷水機組及相關設備。完成冷卻水循環(huán)泵、冷卻水塔風機、冷凍水循環(huán)泵、電動蝶閥、冷水機組的啟動及冷水機組、電動蝶閥、冷水循環(huán)泵、冷卻水循環(huán)泵、冷卻塔風機的順序連鎖停機。 #p#分頁標題#e#

啟動順序為：對應冷卻水、冷凍水管路上的閥門開啟；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動情況。

停止順序為：切斷主機電源；冷卻塔風機、冷卻水泵、冷凍水泵的運轉情況。

（2）測量冷卻水供回水溫度，冷卻水供水溫度及冷水機的開啟和控制冷卻塔風機的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機能在更高效率下運行。

（3）根據膨脹水箱的液位，自動啟停自動補水泵；

（4）監(jiān)測各水泵、冷水機、冷卻塔風機的運行狀態(tài)、手／自動狀態(tài)、故障報警，并記錄運行時間；

（5）檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關，水泵啟動后，水流開關檢測水流狀態(tài)，如故障則自動停機。

（5）檢測每臺水泵的出水端管道上安裝水流開關，水泵啟動后，水流開關檢測水流狀態(tài)，如故障則自動停機。

（6）檢測圖形顯示、記錄各種參數、狀態(tài)、報警，記錄累計運行時間及其他的歷史數據等。